Yhteenmuutto teki Jonista ja Pauliinasta asuntosijoittajia – ensiasunnot jäivät vuokralle

Yhteenmuutto mahdollisti asuntosijoittamisen - ensiasunnot laitettiin vuokralle

Kun yhteisen kodin ostaminen tuli ajankohtaiseksi, asiantuntijamme neuvoivat Pauliinaa ja Jonia niin rahoitusvaihtoehdoissa kuin sijoittamisessa. Lopputuloksena pariskunta päätti laittaa yhteisen asunnon oston yhteydessä ensiasuntonsa vuokralle.

“Asuntosijoittaminen on mahdollista aloittaa kohtuullisen pienelläkin pääomalla. Jos asiakkaalla on 30 % omia säästöjä tai muita vakuuksia asunnon velattomasta kauppahinnasta, pankilta voi saada 70 % lainaa, kertoo rahoitusasiantuntija Essi Sirola.

“Hankin ensimmäisen oman asuntoni, kun lähdin opiskelemaan. Olin tehnyt töitä ja säästänyt asuntoa varten jo ennen opintojen aloittamista. Nyt tuli kuitenkin ajankohtaiseksi yhteisen, tilavamman kodin ostaminen puolisoni Jonin kanssa”, kertoo Pauliina omasta lähtötilanteestaan. Pauliinan puoliso, kiinteistönvälittäjänä työskentelevä Joni puolestaan hankki itselleen ensiasunnon noin viisi vuotta sitten. Jonille omistusasunnon hankinta oli ollut jo pitkään suunnitelmissa ja tulevaisuutta ajatellen tapa kartuttaa varallisuutta.

Ensiasunto kelpaa vakuudeksi samalla tavalla kuten mikä tahansa muukin kiinteistö, johon ei kohdistu velkoja tai muita rasitteita. Poikkeuksen tekevät ASP-rahoitteiset asunnot: ASP-lainalla rahoitettua asuntoa saa vuokrata vain, kun tietyt kriteerit täyttyvät.

Yhteinen koti – kannattaako pariskunnan ottaa yhteinen vai erilliset lainat?

Kun pariskunta pohtii yhteisen asunnon ostoa, on hyvä keskustella, haluaako pari ottaa yhteisen vai erilliset lainat. Lainaa pohdittaessa on tärkeä selvittää muun muassa riittääkö molempien osapuolien vakuudet erillisiin lainoihin sekä kuinka suureksi lainan kuukausierä muodostuu. Pauliina ja Joni päätyivät omiin lainoihin hankkiessaan yhteisen kodin. Taustalla oli entuudestaan molempien omat lainat edellisistä omistusasunnoista. Näin heiltä löytyi molemmilta omia vakuuksia uuteen lainaan.

Lainan kuukausierän suuruus on sopiva, kun elämiseen ja säästämiseen jää riittävästi rahaa. Sopivaa kuukausierää laskettaessa pankki huomioi asiakkaan kaikki muut säännölliset kuukausittaiset kulut, kuten ruokakulut ja vakuutusmaksut. Tämän lisäksi on toki hyvä jättää aina pelivaraa mahdollisten yllätysten varalle.

“Suosittelemme, että lainanmaksuun käytetään kuukaudessa maksimissaan kolmannes säännöllisistä nettotuloista”, kertoo Essi. 

Lue myös: Asuntolaina yhdessä vai erikseen?

Mitä asuntosijoittamisessa kannattaa huomioida?

Asuntosijoittamista pohtiessa on hyvä miettiä, mitä sijoittamisella tavoittelee: mitkä ovat omat sijoituskriteerit sekä kohteen riskit ja mahdollisuudet. Sijoitusasuntoa hankittaessa tärkeimpiä asioita ovat asunnon sijainti sekä hinta, prosentuaalinen tuotto, mahdolliset vaihtoehtoiset sijoitukset, tarvittavat remontit, asunnon käyttötarkoitus ja verotus.

“Suosittelemme ennen päätöstä juttelemaan asiantuntijan kanssa ja miettimään yhdessä, mitä sijoituksella ylipäätään tahtoo saavuttaa. Monelle tulee esimerkiksi yllätyksenä vuokranantajan velvollisuudet ja asiaan käytettävän ajan määrä. Lisäksi on tärkeää, että vuokralaisen valitsee huolella. Vuokra-asunnon tyhjät kuukaudet ovat menoerä, sillä vastikkeesta ja mahdollisesta lainanlyhennyksestä on kuitenkin aina huolehdittava ajallaan”, kertoo Essi. 

Ole pitkäjänteinen ja laske luvut auki tarkkaan

Koska sijoittamiseen liittyy aina riskejä ei asuntosijoittamistakaan kannata aloittaa hetken mielijohteesta. Asuntosijoittaminen ei ole äkkirikastumisen tie, vaan vaatii pitkäjänteisyyttä. ”Rahavirrat ja vuokratulot pitää laskea tarkkaan, koska harvalla pelkät palkkatulot riittävät kattamaan useampaa lainaa kerrallaan”, pohtii Joni.

“Kynnys asuntosijoittamiseen ei ole niin korkea kuin moni kuvittelee. Varovainen ja harkitseva persoona, kuten minä onnistuin aloittamaan. Markkinoita pitää toki seurata ja uskaltaa myös kysyä neuvoja ja vinkkejä asiantuntijoilta”, jatkaa Joni. 

Tuottoa kassavirralla tai varallisuuden nousulla

Sijoitusasuntoja valitessa voidaan ottaa strategiaksi joko sijoitusasunnon arvonnousu pidemmän ajan kuluessa tai kassavirran saaminen. 

Esimerkiksi kasvukeskuksiin muuttaa vuosittain muilta alueilta paljon ihmisiä, jolloin voi olettaa, että vuokrakodeille on kasvava tarve. Kysynnän kasvaessa asuntojen arvo nousee. Asuntoa varten otettu velka muuttuu hiljalleen varallisuudeksi, minkä jälkeen asunnosta saatava tulo on omistajalleen kassavirtaa.

Kassavirta-ajattelija voi käyttää vapaana olevaa varallisuutta ja sijoittaa kasvukeskusten ulkopuolelta hankittuun sijoitusasuntoon, jolloin prosentuaalinen vuokratuotto on edullisempaan hankintahintaansa nähden parempi, mutta arvonnousulle ei ole yhtä hyvää perustetta kuin kasvukeskuksissa.

Myös kasvukeskuksista hankituista asunnoista saa kassavirtaa, mutta prosentuaalinen tuotto on sijoitetulle omalle pääomalle usein pienempi. Kasvukeskusten ulkopuolella on hyvä muistaa mahdolliset pidemmät myyntiajat, jos tulee tarvetta laittaa asunto-osake tai kiinteistö myyntiin. 

Velattoman sijoitusasunnon kohdalla vuokrasta vähennettävien erien eli vastikkeet ja vero jälkeen on nettokassavirta positiivinen. Jos sijoitusasunnosta on lainaa, on laskettava minkä verran on varaa lyhentää sijoitusasunnon lainaa muiden kulujen ohella.

Velattomassa sijoitusasunnon vuokrauksessa vuokrasta vähennettävän yhtiö- ja mahdollisen rahoitusvastikkeen sekä pääomatuloveron jälkeen on käteen jäävä ylijäämä lisätuloa, jonka voi käyttää esimerkiksi rahastosäästämiseen.

Tiesitkö nämä seikat sijoitusasunnoista? 

• Vuokrana saatava tulo on yhtiövastikkeen vähennyksen jälkeen verotettavaa pääomatuloa sinä verovuonna, kun asunnosta saadaan vuokratuloa. Pääomatulovero on 30 % 30.000 euroon asti. 
• Sijoitusasunto on verokohtelultaan erilainen oman asunnon kanssa, joten pankille tulee ilmoittaa, että kyseistä asuntoa ei käytetä enää omana kotina. Esimerkiksi lainasta maksettavien korkojen vähennysoikeus on erilainen. 

Sijoitusasuntoa hankittaessa on hyvä jutella rahoitus- ja sijoitusasiantuntijan kanssa. Varaa aika asiantuntijalle.


Alkuperäinen artikkeli on julkaistu Iltalehdessä 13.7.2021. Artikkeliin on tehty muutoksia saastopankki.fi-sivustolle tuotaessa.