När Joni och Pauliina flyttade ihop blev de fastighetsplacerare – de hyrde ut sina första bostäder

Samboskapet möjliggjorde bostadsplacering – de första bostäderna hyrdes ut

När det blev aktuellt att köpa ett gemensamt hem gav våra experter Pauliina och Joni råd om både finansieringsalternativ och placerande. Resultatet blev att paret beslöt att hyra ut sina första bostäder när de köpte en gemensam bostad.

”Det är möjligt att börja bostadsplacera även med ett ganska litet kapital. Om kunden har egna besparingar eller andra säkerheter som motsvarar 30 procent av bostadens skuldfria köpeskilling, kan banken ge ett lån för 70 procent, berättar finansieringsspecialisten Essi Sirola.

”Jag köpte min första egna bostad när jag började studera. Jag hade arbetat och sparat till en bostad redan innan jag började studera. Nu blev det ändå aktuellt att köpa ett gemensamt, rymligare hem tillsammans med min partner Joni”, berättar Pauliina om sitt utgångsläge. Pauliinas partner Joni, som arbetar som fastighetsmäklare, köpte sin första bostad för ungefär fem år sedan. Joni hade redan länge planerat att köpa en egen bostad, som ett sätt att utöka sin förmögenhet med tanke på framtiden.

En första bostad duger som säkerhet på samma sätt som vilken annan fastighet som helst som inte belastas av skulder eller servitut. BSP-finansierade bostäder utgör ett undantag: En bostad som finansierats med ett BSP-lån får hyras ut endast om vissa kriterier uppfylls.

Ett gemensamt hem – lönar det sig för paret att ta ett gemensamt eller separata lån?

När ett par funderar på att köpa en gemensam bostad är det bra att diskutera om man vill ta ett gemensamt eller separata lån. När man funderar på lån är det viktigt att ta reda på bland annat om båda parternas säkerheter räcker till separata lån och hur stora månadsraterna för lånen blir. Pauliina och Joni bestämde sig för separata lån när de köpte ett gemensamt hem. Bakgrunden var att båda hade egna lån för sina tidigare ägarbostäder. Därför hade båda egna säkerheter för ett nytt lån.

Lånets månadsrat är lämplig när man har tillräckligt med pengar för att leva och spara. I beräkningen av en lämplig månadsrat beaktar banken kundens alla andra regelbundna månatliga utgifter, såsom utgifter för mat och försäkringar. Utöver detta är det naturligtvis bra att alltid lämna spelrum för potentiella överraskningar.

”Vi rekommenderar att högst en tredjedel av den regelbundna månatliga nettoinkomsten ska användas för att betala av på lånet”, berättar Essi.

Läs också: Skilda bostadslån eller ett gemensamt?

Vad bör man tänka på vid bostadsplaceringar?

Om man överväger bostadsplaceringar är det bra att fundera på vad målet med placerandet är: vilka är ens egna placeringskriterier samt objektets risker och möjligheter. När man skaffar en placeringsbostad är det viktigt att beakta bostadens läge och pris, den procentuella avkastningen, eventuella alternativa placeringar, nödvändiga renoveringar, bostadens användningsändamål och beskattningen.

”Vi rekommenderar att man pratar med en expert innan man fattar beslutet och tillsammans funderar på vad man vill uppnå med placeringen. En hyresvärds skyldigheter och den tid som man måste lägga på saken kommer till exempel som en överraskning för många. Det är också viktigt att välja hyresgäst med omsorg. De månader som en hyreslägenhet står tom är en utgiftspost, eftersom vederlagen och eventuella låneamorteringar ändå alltid måste betalas i tid”, berättar Essi.

Var långsiktig och gör noggranna beräkningar

Eftersom placerande alltid är förknippat med risker är inte heller bostadsplaceringar något som man bör börja med i stundens ingivelse. Bostadsplaceringar är ingen snabb väg till rikedom, utan kräver långsiktighet. ”Man bör noggrant beräkna penningflödena och hyresinkomsterna, eftersom de flesta inte har så höga löneinkomster att de räcker till flera lån samtidigt”, funderar Joni.

”Tröskeln för att placera i bostäder är inte så hög som många tror. En försiktig och eftertänksam person som jag lyckades börja. Man måste förstås följa marknaden och också våga be experter om råd och tips”, fortsätter Joni.

Avkastning genom kassaflöde eller ökning av tillgångarna

När man väljer placeringsbostad kan man ha som strategi att placeringsbostaden ska öka i värde på längre sikt eller att man ska få ett kassaflöde.

Tillväxtcentrum får exempelvis årligen många inflyttare från andra områden, så man kan anta att det finns ett växande behov av hyresbostäder. I takt med att efterfrågan ökar, ökar också värdet på bostäderna. Skulden för bostaden blir gradvis till en tillgång, varefter inkomsten från bostaden är kassaflöde för ägaren.

Den som satsar på kassaflöde kan använda sina tillgängliga tillgångar och placera i en placeringsbostad utanför tillväxtcentrumen, varvid den procentuella hyresinkomsten är bättre i förhållande till det lägre inköpspriset, men det finns inte en lika bra grund för värdeökning som i tillväxtcentrum.

Även bostäder i tillväxtcentrum ger kassaflöde, men den procentuella avkastningen på det placerade egna kapitalet är ofta mindre. Utanför tillväxtcentrum bör man komma ihåg att försäljningstiderna eventuellt kan vara längre, om det blir nödvändigt att sälja bostadsaktien eller fastigheten.

För en skuldfri placeringsbostad är nettokassaflödet positivt efter de poster som dras av från hyran, det vill säga vederlag och skatt. Om man har ett lån på placeringsbostaden måste man räkna ut hur mycket man har råd att amortera på lånet vid sidan av de andra kostnaderna.

När man hyr ut en skuldfri placeringsbostad är det överskott som återstår efter att bolags- och det eventuella finansieringsvederlaget samt kapitalinkomstskatten dragits av från hyran en tilläggsinkomst, som kan användas exempelvis för fondsparande.

Visste du detta om placeringsbostäder?

• Inkomster i form av hyra är, efter att bolagsvederlaget dragits av, skattepliktig kapitalinkomst under det skatteår under vilket man får hyresinkomster för bostaden. Kapitalinkomstskatten är 30 procent upp till 30 000 euro.
• En placeringsbostad behandlas annorlunda än en egen bostad i fråga om beskattningen, så man ska meddela banken att man inte längre själv bor i bostaden i fråga. Till exempel ser rätten att dra av räntorna på lånet annorlunda ut.

När man ska skaffa en placeringsbostad är det bra att prata med en finansierings- och placeringsexpert. Boka tid hos en expert.

Originalartikeln publicerades i Iltalehti 13.7.2021. Ändringar har gjorts i artikeln inför publiceringen på webbplatsen saastopankki.fi.