Sijoittaja – kiinnostaako kiinteistösijoittaminen? Ota vinkit talteen ja aloita

Kiinteistösijoittaminen on ollut hyvin suosittua viime vuosina ja trendin odotetaan jatkuvan. Syitä kiinteistöjen houkuttelevuudelle sijoittajien silmissä löytyy useita. Alhaiset markkinakorot, kiinteistösijoitusten tasainen kassavirta, matalat korrelaatiot perinteisten osake- ja korkosijoitusten kanssa. Pelkästään finanssitekijöihin perustuva lista jatkuu pitkänä. 

Kiinteistöihin sijoittaminen on joillekin tärkeää myös yhteiskunnallisista syistä. Rakentaminen kasvattaa kansantaloutta ja luo työpaikkoja. Vakiintuneen käsityksen mukaan rakentamiseen sijoitettu euro hyödyntää yhteiskuntaa kahden euron edestä pidemmällä aikavälillä.

Mitä kiinteistösijoittaminen tarkemmin ottaen on?

Kiinteistöjen suosiota voidaan selittää myös sillä, että ne ovat erittäin konkreettisia ja helposti ymmärrettäviä sijoituskohteita. Ihmisten tarve rakennuksille on yksinkertainen ymmärtää. Itsestään selvän asumisen lisäksi tarvitsemme sisätiloja moneen muuhunkin tarkoitukseen. Eri rakennusten käyttötarkoitukset voivat vaihdella ajan kuluessa ihmisten käyttäytymisen ja kulutustottumusten mukana, mutta kaikkea ihmiset eivät pysty eivätkä ennen kaikkea halua tehdä kotona.

Tällä hetkellä monet kävijöitä tarvitsevat paikat, kuten perinteisemmät kaupat ja liikkeet, ovat vaikeuksissa, koska ihmiset siirtävät kulutustaan verkkoon. Kiinteistökehittäjät ovat kuitenkin huomanneet tämän ja muuttavat kauppojen jättämiä tiloja sopiviksi palvelualoille ja elämyksiä tarjoaville yrityksille. Ihmisten tarve rakennuksille ei siis ole vähenemässä, vaikka rakennusten käyttötarkoitus muuttuisikin. Tämä on helppo ymmärtää varsinkin täällä kylmässä ja pimeässä pohjolassa.

Kiinteistöillä tasaista kassavirtaa - mikseivät kaikki ole kiinteistösijoittajia?

Jos kerran kiinteistösijoitukset tarjoavat niin hyvää hajautusta sekä tasaista kassavirtaa ja potentiaalista arvonnousua, miksi kaikki eivät sijoita niihin? Yksittäisen sijoittajan ja säästäjän näkökulmasta kiinteistösijoituksilla on kaksi suurta heikkoutta: ne vaativat suuria pääomia ja ovat hyvin epälikvidejä, eli niillä kaupankäynti on vaivalloista.

Yksittäisten kiinteistöjen arvot voivat nousta miljooniin euroihin. Jos kiinteistön haluaa myydä, täytyy erikseen löytää ostaja, joka haluaa juuri kyseisen kiinteistön. Nämä ominaisuudet kalpenevat vertailussa esimerkiksi osakkeisiin, joita voi ostaa muutamilla kymmenillä euroilla ja kaupankäynti hoituu kätevästi pörssissä.

Kiinteistösijoittajaksi pienellä pääomalla

Usein kiinteistösijoittaminen voi kiinnostaa, mutta pääomat eivät riitä. Tässä apuun tulee rahastoratkaisu. Kiinteistörahasto on kokonaisuus, joka kokoaa useita sijoittajia yhteen, haalii sen jälkeen useita kiinteistösijoituksia itselleen, ja jakaa omistukset sijoittajille sijoitetun euro-määrän mukaan rahasto-osuuksilla. Näin sijoittajan tarvitsema pääoma kutistuu merkittävästi sekä sijoitusten likviditeetti paranee huomattavasti. Yksittäinen sijoittaja voi merkitä lisää osuuksia rahastosta tai lunastaa omistamiaan osuuksia euroiksi niin halutessaan. Helppoa ja kätevää! Rahasto pitää myös huolen kiinteistösijoitusten valinnasta ja riskien hajautuksesta.

Millainen kiinteistörahasto on paras?

Kiinteistörahastoa valittaessa tulee kiinnittää huomiota pitkälti samoihin seikkoihin kuin muidenkin rahastojen valinnassa. Ennen kaikkea tulee pitää huoli, että valittu rahasto sopii omaan sijoitussuunnitelmaan. Sen lisäksi täytyy tarkastella rahaston tuottopotentiaalin ja riskitason suhdetta, rahaston hallinnointipalkkiota ja juoksevia kuluja sekä tietenkin rahaston sijoitusstrategiaa. Kuten muissakin rahastoissa, myös kiinteistörahastossa kokonaisriskin pienennys sijoituksia hajauttamalla on keskeisessä roolissa. Kiinteistömarkkinoilla hajautus koskee varsinkin kiinteistötyyppiä eli käyttötarkoitusta ja alueellista sijaintia.

Jos rahasto keskittyy liikaa yhteen tiettyyn kiinteistötyyppiin, rahaston arvo voi heilahdella markkinaliikkeiden ja -syklien mukana enemmän kuin on toivottua. Alueellisesti liian keskittynyt kiinteistörahasto on myös altis tietyn alueen markkinakehitykselle, joka saattaa merkittävästikin erota laajemmasta kiinteistömarkkinan kehityksestä.

Kiinteistösijoitusmarkkinoilta historiallisesti korkeaa tuottoa

Kustannustehokkaasti hajautettu kiinteistörahasto tarjoaa yleensä parhaan tuoton yli markkinasyklien, vaikka tiettyyn kiinteistötyyppiin erikoistuneet rahastot vaikuttaisivatkin houkuttelevilta tiettynä aikana.

Kiinteistöjen kokonaistuotto muodostuu kahdesta elementistä, arvonnoususta ja vuokratuotosta. Arvonnousu tietenkin realisoituu vasta kohdetta myytäessä ja on siihen asti vain laskennallinen, mutta asiantuntevalla arvonmäärityksellä laskettuna se on kuitenkin todellinen tuotto sijoitukselle.

Historiallisesti kiinteistöjen tuotto on ollut korkea, vuositasolla 10 % molemmin puolin. Eri kiinteistösijoitusten tuotot kuitenkin vaihtelevat jonkin verran käyttötarkoituksen ja markkinatilanteen mukaan, joten historiallisia tuottoja ei kannata tuijottaa liikaa. Edellä mainittujen vetovoimatekijöiden ansiosta on syytä olettaa, että kiinteistösijoitukset tuottavat myös jatkossa mukavasti.

Vinkit kiinteistösijoittamista harkitseville:

• Varmista, että kiinteistöt sopivat sijoitussalkkuusi
  * Konsultoi tarvittaessa henkilökohtaista sijoitusneuvojaa
• Päätä, miten aiot kiinteistösijoituksen tehdä.
  *Piensijoittajille ja säästäjille rahasto on yleensä paras ratkaisu
• Valitse sopiva sijoituskohde äläkä maksa turhasta
  *Selvitä ainakin sijoituksen kulut, tuottopotentiaali, riskitaso ja muista hajautus

Kiinnostuitko kiinteistösijoittamisesta? Varaa aika ja anna ammattilaisemme auttaa sinut alkuun. Säästöpankki Kiinteistö -erikoissijoitusrahaston kautta pääset osaksi Suomen ja Euroopan kiinteistömarkkinoita.

Tatu Paasimaa toimii osakesalkunhoitajana Säästöpankkien Varainhoidossa, joka on osa Säästöpankkiryhmää. Tämän kirjoituksen näkemykset ovat kirjoittajan omia henkilökohtaisiä näkemyksiä, eivätkä välttämättä vastaa Säästöpankki -rahastoja hallinnoivan Sp-Rahastoyhtiön sijoitusnäkemystä.

Kirjoituksen sisältöä ei pidä ymmärtää sijoitussuosituksiksi tai sijoitusneuvonnaksi. Mikään tässä kirjoituksessa esitetty ei ole sitova tarjous ostaa tai myydä sijoitusrahasto-osuuksia tai muita arvopapereita eikä kehotus ryhtyä muuhun sijoitustoimintaan. Sijoittaja tekee jokaisen sijoituspäätöksensä itsenäisesti ja omalla vastuullaan.