”Bostadsplacering är inte bara för höginkomsttagare”

”Jag hade redan i flera år lekt med tanken att jag skulle skaffa en placeringsbostad. Jag hade ändå uppfattningen att man behöver ett mycket stort kapital för att göra det”, minns Tanja Mäkelä som nu äger två placeringsbostäder.

Fördomen upphävdes ändå när Mäkelä bestämde sig för att flytta för att jobba på en ny ort.

Parförhållandets slut innebar början för bostadsplacering

Löneräknaren Mäkelä hade redan i närmare tio års tid färdats mellan två städer. Arbetsplatsen låg i Rauma, men hemmet med sambon låg i Nystad. 

När parförhållandet tog slut bestämde Mäkelä att det var dags för miljöombyte. Resekostnaderna skulle minska och den egna tiden skulle öka.

Paret hade bott i en bostad som Mäkelä ägde. Tanken på en placeringsbostad väcktes igen i Mäkeläs sinne. Varför inte hyra ut bostaden istället för att sälja den? Entusiasmen ökade och Mäkelä började höra sig för om finansieringslösningar vid bankerna.

”Till en början hade jag lite utmaningar med finansieringen, men viljan var hård. Jag tänkte att nog behåller jag den där bostaden.” 

Slutligen fann hon en lämplig bank och Mäkelä fick reda på att det även är möjligt att få lån med mindre startkapital. Bostadsplacering var inte alltså bara för höginkomsttagare.

Bostadsplaceringen överraskade med dess lätthet

Till en början var Mäkelä nervös. Hur skulle hon hitta en bra hyrestagare och vad skulle hon göra om det blev problem med hyrestagaren? Skulle det ta mycket tid att underhålla bostaden? 

Lättheten överraskade Mäkelä. 

Mäkelä bestämde sig för att skaffa hyrestagaren utan en fastighetsförmedlares hjälp. Hon satte in en annons i en grupp för hyresbostäder på Facebook och fick kontakt inom några minuter. Det bästa var att den intresserade hyrestagaren var Mäkeläs gamla arbetskamrat.

”Jag kunde tryggt hyra ut bostaden. Om jag inte hade känt hyrestagaren sedan tidigare hade jag nog tagit fler kandidater för att titta på bostaden.”

Efter att kredituppgifterna hade kontrollerats och garantihyran betalats kunde den nya hyresgästen flytta in och Rauma blev Mäkeläs nya hemstad.

För att hålla sig uppdaterad om bostadsaktiebolagets ärenden deltar Mäkelä i husets bolagsstämmor. Ibland skickar hon meddelanden till hyresgästen och frågar om allt är väl i bostaden. Ett fåtal gånger har en rörmokare behövts i bostaden, men annars har saker och ting gått bra.

”Jag förväntade mig att det skulle vara svårare att underhålla en placeringsbostad. Allt har ändå varit helt smärtfritt och jag har haft god tur med hyrestagaren.”

Bostadsplaceringens påtaglighet tilltalar

Att lämna den första egna bostaden kändes vemodigt för Mäkelä. 

”Det kändes lustigt när jag besökte min första bostad för första gången och där var en annan människas saker och allt i lite annan ordning”, minns Mäkelä.

Vemodet höll ändå inte i sig länge. Det mest givande med bostadsplacering är enligt Mäkelä när man har hittat en bra hyrestagare som trivs i sitt nya hem. Det vinner båda parter på.

Inspirerad av sin första bostadsplacering hyrde Mäkelä nyligen ut sin bostad i Rauma och flyttade under samma tak med sin pojkvän i en större bostad.

Tröskeln för att hyra ut den andra bostaden var lägre än för den första och Mäkelä tänkte inte ens på att sälja den. Många var intresserade och det var igen enkelt att hitta en hyrestagare.

”Jag tror att bostäderna har varit lätta att hyra ut, eftersom jag har köpt dem som eget hem. För mig har de varit tilltalande och trivsamma”, funderar Mäkelä.

Mäkelä har känt grannskapet väl, vilket har varit till nytta när hon har sökt hyrestagare. Hon har kunnat berätta för intresserade var närbutiken ligger och tipsa om de bästa motionsspåren.

Mäkelä tilltalas också av bostadspladeringens påtaglighet jämfört med aktier och indexfonder som hon också investerar i. 

Bostadsplacerare måste tåla osäkerhet

Mäkelä betonar vikten av bakgrundsinformation. Innan man börjar med bostadsplacering ska man samla information och tips från sådana som vet mer. Hon läste artiklar och bloggar och lyssnade på podcasts med investeringstema.

”För den intresserade finns mycket information. På webben finns mångsidiga tips av sådana som har gjort det här under en längre tid”, berättar Mäkelä.

Mäkelä hittade även mallar för hyresavtal på webben. Hon jämförde dem och kontrollerade att hon hade skrivit allt nödvändigt i avtalet. 

Med facit i hand funderar Mäkelä att hon hade kunnat ha en lite större buffert innan hon tog lånet. Bufferten ger trygghet till exempel om det av någon orsak blir problem med hyran eller om bostaden blir tom.

Livet kan ändå aldrig förutses till hundra procent. Mäkelä tycker också att tolerans mot osäkerhet är en viktig egenskap för bostadsplacerare. En annan är tålamod. Bostadsplaceringen erbjuder inga snabbvinster för Mäkelä, men hon vet att på lång sikt är placeringsbostäder troligtvis lönsamma.

”Trots att mina bostäder för tillfället inte ger några stora intäkter så är jag nöjd med att de betalar bort mina lån och samlar tillgångar inför framtiden.”

Sparbankir Laura Nieminens tips för bostadsplacering

Läget framför allt

Man kan inte nog betona vikten av bostadens läge. Läget kan ha en inverkan på om du hittar en hyrestagare och bostadens eventuella höjda värde. Bra trafikförbindelser medför ytterligare fördelar.

Observera skicket på såväl bostaden som bostadsaktiebolaget

Redan med en mindre ytlig renovering kan du få bättre hyra för bostaden och hitta fler intresserade hyrestagare. Bostadsplaceraren ska också tänka på kommande renoveringar. I varje gammalt hus utförs vid något skede rörsanering, vars kostnader kan var höga. Även till exempel fasadrenovering ger bostadsägare ytterligare kostnader. 

Bestäm en lämplig månadsrat för lånet tillsammans med en expert

Det är bra att planera lånets månadsrat så att hyran för bostaden täcker lånekostnaderna och bolagsvederlaget. Då tar bostaden så att säga hand om sig själv.     

Skaffa en buffert genom spridning

I händelse av överraskande utgifter är det viktigt att inte hela förmögenheten är bunden till fastigheten. Den är svår att realisera snabbt om situationen kräver det. Av hyresinkomsterna kan en liten del till exempel styras till en fond där de sparar till en reservbuffert. Genom spridning kan man även förutse riskerna med bostadsplaceringen, såsom att bostadens värde sjunker. 

Kom ihåg skatteavdragen

Hyresinkomsten beskattas som kapitalskatt. Från hyresintäkterna får man i beskattningen dra av låneräntorna, bolagsvederlagen, inköp till hyresbostaden och andra utgifter kopplade till uthyrningen, såsom resekostnaderna till bostaden. För en möblerad hyresbostad kan man i beskattningen dra av en viss andel av hyresintäkterna.

Försäkra ordentligt

När allt kommer omkring ligger ansvaret för bostaden hos ägaren. Därför är det viktigt att bostadens försäkringar är i ordning. Förutom hyrestagarens hemförsäkring är det dessutom bra för bostadsägaren att ta en egen försäkring. Till lån för en placeringsbostad kan man ta låneskydd som tryggar återbetalningen utifall att något tråkigt händer.


Läs mer: Ränteskydd för lån – lönar det sig att skydda bostadslånet mot stigande räntor?

Vill du börja bostadsplacera? Läs mer om bostadsplacering och beställ bostadsplaceringshandboken.