Amortera långsamt eller snabbt – huvudsaken är att du sparar

Ägarboende är det vanligaste sättet att skaffa förmögenhet i Finland. För det mesta används också skuldfinansiering i betydande grad. Också som investering fungerar ekvationen, om man bedömer att ”intäkterna” av ägarboendet överskrider kostnaderna för skulden.

I de flesta fall är det säkert också så. En bostad är fast realegendom vars värde man åtminstone i inflyttningsområden har kunnat lita på att stiger och skyddar mot inflationen. Den egentliga ”juicen” är ändå de s.k. bostadsinkomsten, som är ett slags dividend under den tid man äger bostaden. Bostadinkomst får man när man bor i sin egen bostad i stället för att hyra en motsvarande lägenhet, eftersom kostnaderna för bostaden i allmänhet är klart lägre än marknadshyrorna. Det är alltså fråga om utgiftsbesparingar.

Finländarna amorterar snabbt – till skillnad från grannarna i väst 

I Finland har man haft för vana att amortera sitt bolån regelbundet och gärna så fort som möjligt. Fastän ägarboende anses lönsamt vill man tydligen snabbt bli av med riskerna med att investera med skuldfinansiering. I Sverige har en annan kultur gällt. Fastän ingen säkert vill överföra den svenska modellen som sådan till Finland har också vi den senaste tiden diskuterat en långsammare amortering av bolånen. 

Uppmärksamheten riktas då mot tillgångar och inte så mycket mot skulden. Att amortera på bolånet ökar nog förmögenheten men inte de likvida tillgångarna. Eftersom tillgångarna är bundna i bostaden kan också den som amorterar sitt lån i snabb takt bli tvungen att ta ny skuld t.ex. för att finansiera renoveringar. Som sparform ökar alltså amorteringen av bolån skuldsättningsförmågan men ökar inte genast de disponibla medlen. Att spara endast i amorteringar koncentrerar också förmögenheten till ett objekt och riskspridningen är liten. Så kallade långa bolån har också motiverats med att de är lämpliga för dem som vill spara mera mångsidigt än till en egen bostad och som har den risktålighet som skuldfinansieringen kräver.

Kan långsammare amortering vara en bra sak? 

Frågan är vad bostadsgäldenären tack vare den långsammare amorteringen gör med pengarna som blir över. Om de sparas i ett objekt som gäldenären väntar sig (medveten om riskerna) ska ge en avkastning som är högre än bostadsinkomsten och värdestegringen kan det passa en del att förlänga lånetiden. Som täckning för skulden uppstår då förmögenhet som förväntas vara av högre kvalitet och bättre diversifierad. Om pengarna däremot går till konsumtion uppstår inte förmögenhet som motvikt till skulden och hushållets risker ökar.

Myndigheterna som övervakar den finansiella stabiliteten ser som ett problem att man inte säkert kan veta om de överblivna pengarna går till sparande eller konsumtion. När amorteringstakten blir långsammare är det helt säkert att hushållens totala skuld ökar medan utvecklingen vid en långsammare amorteringstakt bara stöder sig på en önskan att också högklassiga finansiella tillgångar på motsvarande sätt ska öka. Enligt försiktighetsprincipen har myndigheterna säkert all orsak att förhålla sig kritiska till överlånga bolån.

Vi rör oss på farliga vatten om långa bolån motiveras med förmågan att köpa allt dyrare bostäder. Då finansierar vi i praktiken konsumtionen av allt högklassigare boende med skuld. Det här betyder också att bostadspriserna kommer att stiga i accelererande fart vilket på lång sikt kan orsaka problem.

Texten publicerades i Kauppalehti 17.4.2018.

Är du intresserad av att investera? Boka tid.